Kompetenz in touristischer Beherbergung
Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Seine Auswirkungen für die alpinen Regionen sind von hoher Relevanz und werfen verschiedene Fragen auf, besonders zu den Themen:
- Umnutzungen von bestehenden Betrieben der touristischen Beherbergung
- Unterstützung einer markt- und wettbewerbsfähigen touristischen Beherbergung
- Entwicklung und Förderung von neuen touristischen und innovativen Beherbergungsmodellen
- Geschäftsmodelle zur Aktivierung, optimierten Bewirtschaftung und/oder Vermarktung von Ferienwohnungen
- Unterhalt von Zweitwohnungen (z.B. fehlende Nachfolge, Ausgestaltung STWE-Reglemente etc.)
- Änderung der Arbeitswelt und Lebensstile im alpinen Raum, insbesondere unter dem Aspekt des multilokalen Wohnens
- Steuerungsmöglichkeiten bei der Erstellung der verschiedenen Typologien von Wohnungen, welche nicht als Erstwohnsitz gelten
- Einbezug von Zweitwohnern in die lokalen Gemeinschaften (Erstwohner)
Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) hat über Jahre seine Kompetenzen im Forschungsfeld Management von touristischen Infrastrukturen – insbesondere bei der Beherbergung – aufgebaut und ist auf dem Gebiet der touristischen Beherbergungen ein professioneller, unabhängiger Ansprechpartner.
Gesetzliche Grundlagen
National
- Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 20. März 2015 (ZWG)
- Zweitwohnungsverordnung vom 4. Dezember 2015
- Zweitwohnungsverordnung Erläuterung vom 18. November 2015
- Bundesgesetz über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 20. Juni 2003
- Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015
- Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vom 16. Dezember 1983 (BewG)
- Geoportal der Bundesverwaltung: Wohnungsinventar
Kantonal
- Vollzugshilfe Bundesgesetz über Zweitwohnungen Kanton Graubünden vom Juni 2016
- Zweitwohnungen, Departement für Volkswirtschaft und Soziales, Kanton Graubünden
- Ausführungsdekret zum Bundesgesetz über Zweitwohnungen vom 16. Dezember 2015 Kanton Wallis
- Praxishilfe Zweitwohnungsgesetzgebung: Baubewilligungsverfahren und Baupolizei des Kantons Bern vom 21. März 2018
- Zweitwohnungsgesetz, Kompetenzzentrum Zweitwohnungen, Kanton Wallis
Begriffe
Strukturierte Beherbergungsbetriebe und touristische Beherbergung
Die Begriffe Beherbergungswirtschaft, strukturierte Beherbergungsbetriebe werden in Art. 1 der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 definiert.
Der Begriff der touristischen Beherbergung umfasst strukturierte Beherbergungsbetriebe sowie Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des ZWG (Einliegerwohnungen).
Hotel und hotelähnliches Angebot – Erläuterungen zum Begriff Hotel
Ob jemand seine Ferien im Hotel oder in einer Ferienwohnung verbringt, ist nicht so relevant, möchte man meinen. Das muss der Kunde doch selbst wissen. Korrekt, dieser Konsumentscheid ist natürlich frei. Aber doch ist das Kriterium, ob ein Gästebett in einem Hotel oder einer Ferienwohnung steht, in verschiedener Hinsicht von zentraler Bedeutung. So ist die Frage zum Beispiel im Zusammenhang mit der Zonenkonformität einer Baute entscheidend, oder auch dann, wenn die Einhaltung des am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) beurteilt werden muss. Allerdings ist die Zuordnung in die eine oder andere Kategorie oft gar nicht so einfach, insbesondere seit der starken Ausdifferenzierung des Beherbergungsangebots in den letzten Jahren.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen die wesentlichen Unterschiede und Kriterien, die verschiedene Beherbungsangebote definieren.
Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen
Das ZWG definiert in Art. 2 die Begriffe Wohnung, Erstwohnung und Zweitwohnung, wobei der Begriff Zweitwohnung negativ definiert wird.
Die touristisch bewirtschaftete Wohnung wird in Art 7. Abs. 2 des ZWG definiert.
Weitere Begriffe
Warme und kalte Betten
Zweitwohnungen werden oft in bewirtschaftete («warme») und nicht bewirtschaftete («kalte») Wohnungen unterteilt.
Im Rahmen des ZWG werden Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkung als «warme Betten» und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung als «kalte Betten» verstanden.
Apparthotel
Der Begriff Apparthotel wird durch Art. 10 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erklärt und nicht explizit über das ZWG.
Ferienwohnung
Unter Ferienwohnung werden sowohl klassische Zweitwohnungen (kalte Betten) als auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen (möbliert, mit einheitlicher Ausstattung) verstanden.
Familienwohnung
Als Familienwohnungen werden Zweitwohnungen, die von ehemaligen Einheimischen genutzt werden, bezeichnet.
Resort
Ein Resort ist eine touristische Anlage (Hotelkomplex, hybride Beherbergungsform, Feriendorf) mit zusätzlicher Infrastruktur im Bereich Wellness, Freizeit oder Sport. Die meist grösseren Anlagen besitzen ein einheitliches Management und zeichnen sich durch eine klare Positionierung aus
Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit eines Beherbergungsbetriebs wird im Rahmen des ZWG i. d. R. nach folgenden Parametern beurteilt:
- Analyse der Jahresabschlüsse (Erfolgsrechnung, Bilanz und Investitionen) der letzten zehn Jahre
- Erstellung einer Planerfolgsrechnung über fünf zukünftige Jahre inkl. Geldflussberechnung auf Basis von Destinationsbenchmarks und Betriebstyp
- Vertiefte Betrachtung der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Beherbergungsbetriebs
- Wertermittlung durch DCF-Bewertung und Vergleich mit Anlagekosten (exkl. Landanteil) des Betriebs
Forschungsprojekte
Publikationen
Nebst dem Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) beschäftigen sich weitere Akteure mit der Zweitwohnungsthematik. Die ausgewählten Studien, Publikationen und Presseberichte von Dritten dienen teilweise als Basis für die ITF-eigenen Forschungsarbeiten und bilden eine interessante Ergänzung zu den Publikationen des ITF. Die Übersicht dient dem besseren Verständnis der Thematik und erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit.
Publikationen des Instituts für Tourismus und Freizeit (ITF)
- Monitor 1: Umnutzung von Hotels zu Zweitwohnungen
- Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Arosa
- Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Silvaplana
- Monitor 2: Umnutzung altrechtlicher Erstwohnungen zu Zweitwohnungen: Gemeinde Flims
- Monitor 3: Preisentwicklung von Zweitwohnungen
- Endbericht Co-Working – Mehr als nur ein Bürotisch und ein Wasserkocher, 2019
- Merkblatt Concierge Services und Facility Management für Zweit- und Ferienwohnungen in Graubünden – im Auftrag des Amt für Wirtschaft und Tourismus Graubünden, 2020
- Endbericht Concierge Services und Facility Management für Zweit- und Ferienwohnungen in Graubünden – im Auftrag des Amt für Wirtschaft und Tourismus Graubünden, 2020
- Schlussbericht Fokusthema 2021: Das Potenzial von «New Work» für den Bündner Tourismus aus Perspektive der Nachfrageseite
- Merkblatt Das Potenzial von «New Work» für den Bündner Tourismus aus Perspektive der Nachfrageseite - im Auftrag des Amts für Wirtschaft und Tourismus Graubünden, 2021
- Medienmitteilung Fachhochschule Graubünden, 22 Umnutzungen von altrechtlichen Erstwohnungen zu Zweitwohnungen pro Jahr in der Gemeinde Flims, 19.01.2023
Ausgewählte Studien der öffentlichen Hand und von Fachstellen
- Merkblatt «Das Zweitwohnungsgesetz», hotelleriesuisse, 02.2016
- Der Wohnungsbegriff des Zweitwohnungsgesetzes (ZWG), jusletter.ch, 05.2016
- Medienmitteilungen ARE zur aktuelle Erhebung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden, 2018
- Medienmitteilungen ARE zur aktuelle Erhebung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden, 2019
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz Vorstudie, INFRAS, 05.2019
- Medienmitteilungen ARE zur aktuelle Erhebung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden, 2020
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: Grundlagenbericht «Gute Beispiele», ARE, 24.03.2020
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: Analyse der Auswirkungen mit betrieblichem Fokus, Hochschule Luzern-Wirtschaft, BHP-Brugger und Partner AG, 31.08.2020
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: Evaluation des Vollzugs, IC Infraconsult AG, 01.09.2020
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz: Analyse der Auswirkungen mit volkswirtschaftlichem Fokus, Rütter Soceco AG, 09.12.2020
- Medienmitteilungen ARE zur aktuelle Erhebung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden, 2021
- Wirkungsanalyse Zweitwohnungsgesetz, Bericht an den Bundesrat, ARE SECO, 12.05.2021
- Zweitwohnungsgesetz, Positionspapier, Schweizer Heimatschutz, 20.11.2021
- Medienmitteilung ARE zur aktuelle Erhebung der Zweitwohnungsanteile in den Gemeinden, ARE, 2022
- Das Zweitwohnungsgesetz, Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredite (SGH)
- Monitoring und Analyse des Vollzugs und der Wirkungen des Zweitwohnungsgesetzes – Schlussbericht, IC Infraconsult AG, 05.2023
Ausgewählte Publikationen weiterer Akteure
- Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative: Eine Regel mit vielen Ausnahmen, Übersicht über die ab 1.1.2016 geltende Zweitwohnungsregelung des Bundes, swisslegal, 02.2016
- Zukünftige Bautätigkeit in Tourismusgebieten im Rahmen der Zweitwohnungsgesetzgebung, Swiss Real Estate Journal, 11.2016
- Hybride Beherbergungsformen – das Zweitwohnungsgesetz als Chance für eine nachhaltige Entwicklung der Beherbergungsformen in alpinen Tourismusregionen, Swiss Real Estate Journal, 11.2016
- Immobilienmärkte, UBS, 05.2018
- Zweitwohnungen im Wandel der Zeit, Modulør, 2018
- Real Estate markets UBS Alpine Property Focus 2019, UBS Medien, 23.05.2019
- UBS Alpine Property Focus: Ferienwohnungen profitieren von der Coronakrise, UBS Medien, 24.03.2021
- Der kausale Effekt der Zweitwohnungsinitiative auf Immobilienpreise – Rückblick auf das letzte und Ausblick auf das nächste Jahrzehnt, Swiss Real Estate Journal, 11.2021
- UBS Alpine Property Focus 2022: Euphorie um Ferienwohnungen, UBS Medien, 30.05.2022
Ausgewählte Presseberichte
- Ende der Ferienstimmung, Neue Zürcher Zeitung, 12.2016
- Kein Run mehr auf Ferienwohnungen, Neue Zürcher Zeitung, 07.2017
- Zweitwohnungen werden noch lange nicht knapp, Neue Zürcher Zeitung, 05.2018
- Pontresina lehnt Entlassungsgesuch ab und hofft auf Beschwerde, Südostschweiz, 11.2018
- Ferienwohnungen werden immer billiger und gehen doch nicht weg, Südostschweiz, 11.2018
- Erstes bewirtschaftetes Resort in Davos Klosters, Südostschweiz, 11.2018
- Zweitwohnungen: Helvetia Nostra erhält in Lausanne recht, Südostschweiz, 17.05.2020
- Corona fordert den Immobilienmarkt heraus – aber anders, als man meinen könnte, NZZ, 25.11.2020
- Bundesrat sieht Umsetzung des Zweitwohnungsgesetzes auf gutem Weg, htr.ch, 12.05.2021
- Zweitwohnungen: Auch Umweltkommission unterstützt Lockerungen, Tagblatt, 13.08.2021
- Die Lehren aus dem Zweitwohnungsgesetz, regioS – Das Magazin zur Regionalentwicklung, n°21-2021
- Zweitwohnungen – Herausforderung und Chance, regioS – Das Magazin zur Regionalentwicklung, n°21-2021
- In Berggebiete gibt es eine Wohnungsnot, Neue Zürcher Zeitung, 02.2022
- Die Preise von Ferienwohnungen explodieren, Neue Zürcher Zeitung, 03.2022
- Neue Studien zeigen die Auswirkungen der Zweitwohnungs-Initiative auf Tourismusgebiete, Luzerner Zeitung, 05.03.2022
- Was ist denn da passiert?, Südostschweiz, 31.01.2022
- Region Maloja packt Problem der Erstwohnungsnot an, Südostschweiz Zeitung, 31.01.2022
- Der Schweizer Ferienwohnungsmarkt ist leergekauft, Neue Zürcher Zeitung, 30.05.2022