Das Zweitwohnungsgesetz - FH Graubünden

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Das Zweitwohnungsgesetz
Kompetenz in touristischer Beherbergung

Kompetenz in touristischer Beherbergung

Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Seine Auswirkungen für die alpinen Regionen sind von hoher Relevanz und werfen verschiedene Fragen auf, besonders zu den Themen:

  • Umnutzungen von bestehenden Betrieben der touristischen Beherbergung
  • Unterstützung einer markt- und wettbewerbsfähigen touristischen Beherbergung
  • Entwicklung und Förderung von neuen touristischen und innovativen Beherbergungsmodellen
  • Geschäftsmodelle zur Aktivierung, optimierten Bewirtschaftung und/oder Vermarktung von Ferienwohnungen
  • Unterhalt von Zweitwohnungen (z.B. fehlende Nachfolge, Ausgestaltung STWE-Reglemente etc.)
  • Änderung der Arbeitswelt und Lebensstile im alpinen Raum, insbesondere unter dem Aspekt des multilokalen Wohnens
  • Steuerungsmöglichkeiten bei der Erstellung der verschiedenen Typologien von Wohnungen, welche nicht als Erstwohnsitz gelten
  • Einbezug von Zweitwohnern in die lokalen Gemeinschaften (Erstwohner)

Das Institut für Tourismus und Freizeit hat über Jahre seine Kompetenzen im Forschungsfeld Management von touristischen Infrastrukturen – insbesondere bei der Beherbergung – aufgebaut und ist auf dem Gebiet der touristischen Beherbergungen ein professioneller, unabhängiger Ansprechpartner.

Gesetzliche Grundlagen

Gesetzliche Grundlagen

National

Kantonal

Begriffe

Begriffe

Strukturierte Beherbergungsbetriebe und touristische Beherbergung

Die Begriffe Beherbergungswirtschaft, strukturierte Beherbergungsbetriebe werden in Art. 1 der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 definiert.

Der Begriff der touristischen Beherbergung umfasst strukturierte Beherbergungsbetriebe sowie Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des ZWG (Einliegerwohnungen).

Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen

Das ZWG definiert in Art. 2 die Begriffe Wohnung, Erstwohnung und Zweitwohnung, wobei der Begriff Zweitwohnung negativ definiert wird.

Die touristisch bewirtschaftete Wohnung wird in Art 7. Abs. 2 des ZWG definiert.

Weitere Begriffe

Warme und kalte Betten
Zweitwohnungen werden oft in bewirtschaftete («warme») und nicht bewirtschaftete («kalte») Wohnungen unterteilt.
Im Rahmen des ZWG werden Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkung als «warme Betten» und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung als «kalte Betten» verstanden.

Apparthotel
Der Begriff Apparthotel wird durch Art. 10 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erklärt und nicht explizit über das ZWG.

Ferienwohnung
Unter Ferienwohnung werden sowohl klassische Zweitwohnungen (kalte Betten) als auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen (möbliert, mit einheitlicher Ausstattung) verstanden.

Familienwohnung
Als Familienwohnungen werden Zweitwohnungen, die von ehemaligen Einheimischen genutzt werden, bezeichnet.

Resort
Ein Resort ist eine touristische Anlage (Hotelkomplex, hybride Beherbergungsform, Feriendorf) mit zusätzlicher Infrastruktur im Bereich Wellness, Freizeit oder Sport. Die meist grösseren Anlagen besitzen ein einheitliches Management und zeichnen sich durch eine klare Positionierung aus

Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit eines Beherbergungsbetriebs wird im Rahmen des ZWG i. d. R. nach folgenden Parametern beurteilt:

  • Analyse der Jahresabschlüsse (Erfolgsrechnung, Bilanz und Investitionen) der letzten zehn Jahre
  • Erstellung einer Planerfolgsrechnung über fünf zukünftige Jahre inkl. Geldflussberechnung auf Basis von Destinationsbenchmarks und Betriebstyp
  • Vertiefte Betrachtung der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Beherbergungsbetriebs
  • Wertermittlung durch DCF-Bewertung und Vergleich mit Anlagekosten (exkl. Landanteil) des Betriebs
Forschungsprojekte

Forschungsprojekte

Projekt InfraTour – Gemeinden als Tourismusunternehmen

Schweizweit beteiligen sich Gemeinden finanziell an lokalen Bergbahnen, subventionieren neue Hotels oder erweitern Freizeitparks auf eigene Kosten – nicht immer aus strategischen Überlegungen, sondern oft zur Sicherung des Betriebs.
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Projekt Befragung von Ferienwohnungsbesitzern der Lenzerheide

Die FH Graubünden befragte im Auftrag der Lenzerheide Marketing und Support AG die Zweitwohnungsbesitzer der Destination zu ihrem Verhalten und ihrer Einstellung bezüglich Themen wie Aktivitäten, Angebote, Partizipation, Wertschätzung sowie Vermietungs- und Renovierungsbereitschaft.
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Projekt RenoRent – Zweitwohnungen

RenoRent behandelt die Entwicklung eines Modells zur Renovierung und touristischen Vermietung von Zweitwohnungen. Mit einem solchen Modell werden nicht nur die Förderung des Tourismus und die Unterstützung des regionalen Handwerks angestrebt, sondern auch eine Erneuerung des Ferienwohnungsbestands.
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Projekt Machbarkeitsstudie Areal-Entwicklung Hotel-Resort

Auf einem brachliegenden Grundstück in einer Zone mit besonderer Planungspflicht wird der Bau eines Hotel-Resorts angestrebt. Die FH Graubünden erarbeitet in einem interdisziplinären Projekt (Tourismus und Architektur) ein Resort-Konzept.
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Projekt Vorstudie zur Ansiedelung eines Hotel-Resorts

Durch Standortanalysen und Best-Practice-Beispiele erarbeitete die FH Graubünden eine Vorstudie zur langfristigen Neuansiedelung eines Hotel-Resorts in der mittleren Surselva. Der Einzigartigkeit und Neuartigkeit des Hotel-Resorts wurde dabei besondere Bedeutung beigemessen.
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Projekt Machbarkeitsstudie über ein Ferienresort

Im Unterengadin ist ein strukturierter Beherbergungsbetrieb mit touristisch bewirtschafteten Zweitwohnungen geplant. Die FH Graubünden untersucht, ob diese Planung die Voraussetzungen eines solchen Betriebs er-füllt und wie dieser wirtschaftlich geführt werden kann.
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Projekt Master-Businessplan Resort-Entwicklung Sattel-Hochstuckli

Die Destination Sattel-Hochstuckli will sich, durch die Ansiedelung eines Beherbergungsbetriebs, touristisch weiterentwickeln. Die FH Graubünden erarbeitet ein Grundlagendokument, welches Investoren, Architektinnen und Hotelbetreibern Informationen zum Konzept und dessen Wirtschaftlichkeit bieten soll.
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Projekt Design to Cost in der Schweizer Ferienhotellerie

Verschiedene Studien zeigen, dass alpine Hotels mit Rentabilitätsproblemen zu kämpfen haben. Mit «Design to Cost in der Schweizer Ferienhotellerie» erweitert die FH Graubünden die empirischen Grundlagen und untersucht die Rentabilität von konventionellen sowie hybriden Beherbergungskonzepten in verschiedenen Tourismusdestinationen im Kanton Graubünden.
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Projekt Entwicklung der Umnutzungsvarianten eines Ferienhotels

Die FH Graubünden erarbeitete und bewertete in einem interdisziplinären Projekt (Tourismus und Architektur) verschiedene Nutzungsmöglichkeiten (touristisch oder nicht-touristisch) für einen leerstehenden Hotel- und Restaurantbetrieb im Engadin.
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Projekt Umnutzungsvarianten eines Berghauses

In einem interdisziplinären Projekt (Tourismus und Architektur) erarbeitet die FH Graubünden ein Konzept für eine mögliche touristische Nutzung für das leerstehende Institutsgebäude der Eidgenössischen Forschungsanstalt für Wald, Schnee und Landschaft (WSL) auf dem Weissfluhjoch.
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Projekt Apparthotels im Kanton Graubünden

Apparthotelkonzepte – hotelmässig bewirtschaftete Wohnungen – bilden, unter bestimmten Voraussetzungen, eine Ausnahme für den Verkauf von Wohneinheiten an ausländische Personen. Auch durch die Annahme der Zweitwohnungsinitiative hat diese Form der Beherbergung an Aktualität gewonnen.
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Publikationen

Publikationen

Arbeiten öffentliche Hand und Fachstellen

Publikationen Banken und Kanzleien

Presseberichte

Dienstleistungsangebot

Dienstleistungsangebot

Management von touristischen Immobilien und Infrastrukturen

Wir entwickeln innovative Lösungen für die Konzeptionierung, die Finanzierung und den Betrieb von Hotels, Feriendörfern, Freizeitanlagen sowie touristischen Transportunternehmen. Dabei werden spezifisch die Folgen der Zweitwohnungsinitiative untersucht.
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Kontakt

Kontakt

Christen Einsiedler Marcelle
Dipl.-Ing.
Telefon: +41 81 286 37 10
Deuber Andreas
Prof. (FH), Dr. iur. HSG, MRICS
Telefon: +41 81 286 39 60
Hörburger Norbert
Prof. Dipl. Betriebswirt (FH), MBA in Finanzdienstleistungen, MRICS
Telefon: +41 81 286 37 48
Trepp Gian-Reto
BSc FHO in Betriebsökonomie
Telefon: +41 81 286 37 17