Das Zweitwohnungsgesetz - FH Graubünden

Kompetenz in touristischer Beherbergung

Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Seine Auswirkungen für die alpinen Regionen sind von hoher Relevanz und werfen verschiedene Fragen auf, besonders zu den Themen:

Umnutzungen von bestehenden Betrieben der touristischen Beherbergung
Unterstützung einer markt- und wettbewerbsfähigen touristischen Beherbergung
Entwicklung und Förderung von neuen touristischen und innovativen Beherbergungsmodellen
Geschäftsmodelle zur Aktivierung, optimierten Bewirtschaftung und/oder Vermarktung von Ferienwohnungen
Unterhalt von Zweitwohnungen (z.B. fehlende Nachfolge, Ausgestaltung STWE-Reglemente etc.)
Änderung der Arbeitswelt und Lebensstile im alpinen Raum, insbesondere unter dem Aspekt des multilokalen Wohnens
Steuerungsmöglichkeiten bei der Erstellung der verschiedenen Typologien von Wohnungen, welche nicht als Erstwohnsitz gelten
Einbezug von Zweitwohnern in die lokalen Gemeinschaften (Erstwohner)

Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) hat über Jahre seine Kompetenzen im Forschungsfeld Management von touristischen Infrastrukturen – insbesondere bei der Beherbergung – aufgebaut und ist auf dem Gebiet der touristischen Beherbergungen ein professioneller, unabhängiger Ansprechpartner.

Institut für Tourismus und Freizeit (ITF)

Das Institut für Tourismus und Freizeit (ITF) ist das Bildungs- und Kompetenzzentrum der Tourismus- und Freizeitwirtschaft auf Hochschulstufe - mit nationaler und internationaler Ausstrahlung.

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Gesetzliche Grundlagen

Begriffe

Die Begriffe Beherbergungswirtschaft, strukturierte Beherbergungsbetriebe werden in Art. 1 der Verordnung über die Förderung der Beherbergungswirtschaft vom 18. Februar 2015 definiert.

Der Begriff der touristischen Beherbergung umfasst strukturierte Beherbergungsbetriebe sowie Zweitwohnungen und touristisch bewirtschaftete Wohnungen im Sinne des ZWG (Einliegerwohnungen).

Ob jemand seine Ferien im Hotel oder in einer Ferienwohnung verbringt, ist nicht so relevant, möchte man meinen. Das muss der Kunde doch selbst wissen. Korrekt, dieser Konsumentscheid ist natürlich frei. Aber doch ist das Kriterium, ob ein Gästebett in einem Hotel oder einer Ferienwohnung steht, in verschiedener Hinsicht von zentraler Bedeutung. So ist die Frage zum Beispiel im Zusammenhang mit der Zonenkonformität einer Baute entscheidend, oder auch dann, wenn die Einhaltung des am 1. Januar 2016 in Kraft getretenen Zweitwohnungsgesetzes (ZWG) beurteilt werden muss. Allerdings ist die Zuordnung in die eine oder andere Kategorie oft gar nicht so einfach, insbesondere seit der starken Ausdifferenzierung des Beherbergungsangebots in den letzten Jahren.

Dieser Beitrag zeigt Ihnen die wesentlichen Unterschiede und Kriterien, die verschiedene Beherbungsangebote definieren.

Das ZWG definiert in Art. 2 die Begriffe Wohnung, Erstwohnung und Zweitwohnung, wobei der Begriff Zweitwohnung negativ definiert wird.

Die touristisch bewirtschaftete Wohnung wird in Art 7. Abs. 2 des ZWG definiert.

Warme und kalte Betten
Zweitwohnungen werden oft in bewirtschaftete («warme») und nicht bewirtschaftete («kalte») Wohnungen unterteilt.
Im Rahmen des ZWG werden Zweitwohnungen mit Nutzungsbeschränkung als «warme Betten» und Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung als «kalte Betten» verstanden.

Apparthotel
Der Begriff Apparthotel wird durch Art. 10 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) erklärt und nicht explizit über das ZWG.

Ferienwohnung
Unter Ferienwohnung werden sowohl klassische Zweitwohnungen (kalte Betten) als auch touristisch bewirtschaftete Wohnungen (möbliert, mit einheitlicher Ausstattung) verstanden.

Familienwohnung
Als Familienwohnungen werden Zweitwohnungen, die von ehemaligen Einheimischen genutzt werden, bezeichnet.

Resort
Ein Resort ist eine touristische Anlage (Hotelkomplex, hybride Beherbergungsform, Feriendorf) mit zusätzlicher Infrastruktur im Bereich Wellness, Freizeit oder Sport. Die meist grösseren Anlagen besitzen ein einheitliches Management und zeichnen sich durch eine klare Positionierung aus

Wirtschaftlichkeit
Die Wirtschaftlichkeit eines Beherbergungsbetriebs wird im Rahmen des ZWG i. d. R. nach folgenden Parametern beurteilt:

Analyse der Jahresabschlüsse (Erfolgsrechnung, Bilanz und Investitionen) der letzten zehn Jahre
Erstellung einer Planerfolgsrechnung über fünf zukünftige Jahre inkl. Geldflussberechnung auf Basis von Destinationsbenchmarks und Betriebstyp
Vertiefte Betrachtung der Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten des Beherbergungsbetriebs
Wertermittlung durch DCF-Bewertung und Vergleich mit Anlagekosten (exkl. Landanteil) des Betriebs

Forschungsprojekte

Die Umsetzung der Zweitwohnungsinitiative: Eine Regel mit vielen Ausnahmen, Übersicht über die ab 1.1.2016 geltende Zweitwohnungsregelung des Bundes, swisslegal, 02.2016
Zukünftige Bautätigkeit in Tourismusgebieten im Rahmen der Zweitwohnungsgesetzgebung, Swiss Real Estate Journal, 11.2016
Hybride Beherbergungsformen – das Zweitwohnungsgesetz als Chance für eine nachhaltige Entwicklung der Beherbergungsformen in alpinen Tourismusregionen, Swiss Real Estate Journal, 11.2016
Immobilienmärkte, UBS, 05.2018
Zweitwohnungen im Wandel der Zeit, Modulør, 2018
Real Estate markets UBS Alpine Property Focus 2019, UBS Medien, 23.05.2019
UBS Alpine Property Focus: Ferienwohnungen profitieren von der Coronakrise, UBS Medien, 24.03.2021
Der kausale Effekt der Zweitwohnungsinitiative auf Immobilienpreise – Rückblick auf das letzte und Ausblick auf das nächste Jahrzehnt, Swiss Real Estate Journal, 11.2021