Analyse der Preisgestaltung von Ferienwohnungen

Ein grosser Teil des Ferienwohnungsmarktes ist stark atomisiert, weil viele private Vermieter eine oder zwei Wohnungen vermieten. Im Gegensatz zu den grossen Ferienwohnungsanbietern wie Reka oder interhome haben sie nur eingeschränkte Möglichkeiten bei der Preissetzung, weil ihnen die Vergleichszahlen fehlen. Wie ein Vergleich von Ferienwohnungsvermietungen in mehreren Regionen im Inland und im angrenzenden Ausland gezeigt hat, werden im Ausland Pricing-Instrumente (z.B. Rabattierung für Frühbucher, Preisnachlässe in der Nebensaison) von Ferienwohnungen wesentlich mehr eingesetzt.

Um die Preissetzung zu verbessern und mehr Zweitwohnungen zu vermieten, brauchen vor allem Neuvermieter aber auch bestehende Vermieter Unterstützung durch die Tourismusorganisationen. Diese können bisher keine belastbaren Referenzpreise kommunizieren, was für Vermieter störend ist. Bisherige Vermieter haben aufgrund von fehlenden Erfahrungen wenig Mut, Preise anzupassen und orientieren sich an der örtlich vorherrschenden Preishöhe.

In diesem Projekt wollen wir ein Tool erstellen, das Hilfestellung bei der Preisgestaltung von Ferienwohnungen gibt. Diese Hilfestellung soll den Zeitpunkt der Preisgestaltung und die Preishöhe umfassen. Zusätzlich soll das Tool einen Preisvergleich auf Schweizer Ebene für Ferienwohnungen zulassen. Damit wird den Tourismusorganisationen ein heute fehlendes Werkzeug an die Hand gegeben. Darüber hinaus werden sie damit gegenüber den Ferienwohnungsvermietern auskunftsfähiger und tragen dazu bei, die Wertschöpfung in der Destination zu optimieren.

Um diese Resultate zu erzielen, planen wir im zweiten Arbeitspaket des hier beantragten Projekts aktuelle Buchungsdaten zu analysieren. Für diesen Zweck beziehen wir in Arbeitspaket 1 alle notwendigen Daten. Mithilfe dieser Analyse erlangen wir ein Verständnis für die Einflussfaktoren auf die Preise. Zusätzlich erlaubt uns die Analyse Preisvergleiche auf Schweizer Ebene nach Merkmalen der Wohnungen und Standorte durchzuführen. Im Zusammenhang wird ein Verständnis über die aktuelle Vermietung gewonnen und Zeitpunkte an welchen Rabattangebot bestehen sollte bestimmt werden. Der Zeitpunkt und der Umfang von Rabatten wird im Arbeitspaket 3 mithilfe von Behaviorial Pricing vertieft analysiert. Aus diesen Resultaten soll im Arbeitspaket 4 ein Tool entwickelt werden, welches Vorschläge zur Preisgestaltung der Vermieter gibt. Zusätzlich soll das Tool den Vermietern erlauben Vergleiche durchzuführen. Dies soll bei der wirtschaftlicheren Nutzung der Wohnungen helfen und somit die gesamte Region besser auslasten. Geplant ist es dieses Projekt von März 2024 bis Herbst 2026 durchzuführen. Dabei sind alle beteiligten Personen motiviert sich in die Entwicklung zu beteiligen.

Um die Preissetzung zu verbessern und mehr Zweitwohnungen zu vermieten, benötigen besonders Neuvermieter, aber auch bestehende Vermieter, Unterstützung durch die Tourismusorganisationen. Diese können jedoch bisher keine verlässlichen Referenzpreise kommunizieren, was für Vermieter hinderlich ist. Aufgrund fehlender Erfahrungen zeigen Vermieter wenig Bereitschaft, Preise anzupassen, und orientieren sich meist an der regional üblichen Preishöhe.

Zur Verbesserung der Situation sollen im Projekt aktuelle Buchungsdaten analysiert werden, um Einflussfaktoren auf die Preisgestaltung zu erkennen und Preisvergleiche schweizweit nach Wohnungs- und Standortmerkmalen zu ermöglichen. Dadurch wird ein besseres Verständnis über die gegenwärtige Vermietungssituation geschaffen, und es können optimale Zeitpunkte für Rabattangebote identifiziert werden. Der Zeitpunkt und Umfang solcher Rabatte wird zusätzlich im Rahmen einer vertieften Analyse zu «Behavioral Pricing» untersucht.

Das Projekt hat zum Ziel, ein Tool zu entwickeln, das Vermietern eine fundierte Hilfestellung bei der Preisgestaltung ihrer Ferienwohnungen bietet. Diese Unterstützung soll sowohl den Zeitpunkt der Preisfestlegung als auch die konkrete Preishöhe umfassen. Zudem soll das Tool einen Preisvergleich für Ferienwohnungen auf Schweizer Ebene ermöglichen und damit ein bisher fehlendes Instrument für Tourismusorganisationen bereitstellen.

Durch den Einsatz dieses Tools sollen Tourismusorganisationen gegenüber Vermietern auskunftsfähiger werden und dazu beitragen, die Wertschöpfung in den Destinationen zu steigern. Gleichzeitig unterstützt das Tool Vermieter dabei, wirtschaftlichere Entscheidungen zu treffen, die in der Folge zu einer besseren Auslastung der gesamten Region führen.

Mithilfe der Buchungsdaten und Wohnungsmerkmale der zwölf Partnerdestinationen sowie der Anbieter Interhome und E-Domizil wurden mithilfe eines KI-Modells die Verkaufsmuster erlernt und darauf basierend Preisprognosen für die Zukunft erstellt. Die Modelle erkennen sowohl regionale als auch überregionale Zusammenhänge. Dadurch lassen sich Erkenntnisse beispielsweise von 3,5-Zimmer-Wohnungen in Davos auch auf St. Moritz oder die Jungfrauregion übertragen.

Da Preise und Prognosen naturgemäss Schwankungen unterliegen, werden die empfohlenen Preise als Bandbreite mit Ober- und Untergrenzen dargestellt. Wir empfehlen Vermietern, ihre Preisgestaltung innerhalb dieser Spanne vorzunehmen. Saisonale Veränderungen werden vom Modell ebenfalls berücksichtigt.

Unser derzeit laufendes Tool ist unter fewo-check.fhgr.ch einsehbar und kann frei getestet werden. Da die Preissetzung stark von der Lage abhängt, wählen die Nutzerinnen und Nutzer zunächst den Standort der Ferienwohnung aus – entweder durch Eingabe der Adresse oder durch Positionierung auf der Karte.

Anschliessend können weitere Wohnungsmerkmale individuell angepasst werden. Erfolgt keine Anpassung, bleiben die vordefinierten Grundeinstellungen bestehen. Mit einem Klick auf «Vorhersage berechnen» werden die Preisprognosen generiert. Diese umfassen eine Jahressicht mit einer empfohlenen Preisspanne, bestehend aus Unter- und Obergrenze.

Derzeit stehen Daten bis Ende 2025 zur Verfügung.

Die Hauptleitung des Projekts hat Ronnie Oehrli (touristika GMbH), die Co-Projekteitung Prof. Dr. Yves Staudt (FH Graubünden).

Die bisherigen Projekte wurden ausserdem von folgenden Unternehmen unterstützt:

• Touristika GmbH
• Hochschule Luzern
• Heidiland Tourismus
• Gstaad Saanenland Tourismus
• Toggenburg Tourismus
• Lenk-Simmental Tourismus AG
• Ente Turistico del Luganese
• MyLeukerbad
• Engadin Tourismus AG
• Destination Davos Klosters
• TALK (Tourismus Adelboden-Lenk-Kandersteg) AG
• Saastal Tourismus AG
• Jungfrau Tourismus AG
• Aletsch Arena AG
• HHD AG
• feratel Schweiz AG
• TOMAS
• e-domizil AG

Beteiligte

Das Projekt wird vom Institut für Data Analysis, Artificial Intelligence, Visualization und Simulation (DAViS) umgesetzt und durch Innotour finanziert.